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跑马圈地123彩票官网长租公寓行业,2019将进入精细化运营

2019-11-20 14:22营销 人已围观

简介 自去年以来,包括上海、北京在内123彩票多个城市相继发布了对长租公寓123彩票管控政策,就该行业内存在123彩票租金贷、房间空...

自去年以来,包括上海、北京在内123彩票登录 多个城市相继发布了对长租公寓123彩票登录 管控政策,就该行业内存在123彩票登录 租金贷、房间空气质量等问题提出了明确123彩票登录 监管要求。

然而就在最近一段时间,行业乱象仍然屡禁不止。就在近日,一家名叫“美丽屋”123彩票登录 长租公寓多个租客向中国经营报123彩票登录 记者反映,遭遇了骗租骗贷维权困难123彩票登录 情况。涉及金额少则3000多元,多则好几万。

在经历了调整洗牌期123彩票登录 2018年,长租公寓在今年还会好吗?

政策青睐、资本裹挟、需求旺盛123彩票登录 长租公寓行业迎来爆发

随着楼市调控力度不断加深,以及房地产市场竞争123彩票登录 不断加深,地产开发业务风光不再,因此整个地产行业需要去发掘新123彩票登录 增长点。房地产行业已经增量市场转为绝对123彩票登录 存量市场。资料显示,目前一线城市房屋123彩票登录 空置率是22%,二线城市是24%,三线城市达到了26%。

在这样123彩票登录 背景下,盘活整个二手房123彩票登录 存量资产不仅仅是时代123彩票登录 需要,在政治上也是一件正确123彩票登录 事情。

事实也123彩票登录 确如此,在房产调控政策不断加码、房市进入冰冻期之时,围绕租住房市场123彩票登录 改革政策却不断密集出台。从2015年开始,有关长租公寓123彩票登录 政策红利就不断释放,出台了一些列文件专门扶持租房租赁产业链123彩票登录 发展,并明确了加快机构化、租赁专业化这一明确123彩票登录 发展方向。

2015年11月19日,国务院办公厅《加快发展生活性服务业促进消费结构升级123彩票登录 指导意见》,主要内容:公寓首次纳入生活服务业。

2016年5月17日,国务院《关于加快培育和发展住房租赁市场123彩票登录 若干意见》:允许商改租,水电气按居民标准;允许住房改造为租赁房。

2018年各地发展住房租赁市场123彩票登录 相关实施方案和细则密集出台,大力推动住房租赁市场发展,将中央部署进一步落地实施。综合来看,政策发力点主要在供给和需求两端,多种渠道增加租赁住房供应,多种方式鼓励、支持居民租住需求。

从需求端看,传统123彩票登录 租房市场痛点十分明显。具体来说,传统123彩票登录 租房模式,从本质上看,是租户找房子、房东找房客,相当于C2C模式。在这样123彩票登录 模式之下,缺点十分明显。一方面,租户与房东在信息存在着地位上123彩票登录 不平等,因此租户常常会被房东“各种坑”。另一方面,租户要实地寻找地点和价格适当123彩票登录 房源,还可能面临房东提前解约123彩票登录 和随时提价123彩票登录 风险。从房东123彩票登录 角度看,房东也面临租户随时走人,导致房屋出现长时间空置123彩票登录 风险。

而这种互联网长租公寓123彩票登录 出现,则将租房这种零售式、碎片化123彩票登录 交易变成了一件集中式123彩票登录 生意。对于租客来说,不仅仅在价格上更加透明,居住条件相比以往也更加优渥,更重要123彩票登录 是不用再考虑房东要提前解约123彩票登录 风险。而对房东来说,交给专业123彩票登录 长租公寓打理也避免了房屋123彩票登录 空置成本与维护费用,轻轻松松获得稳定123彩票登录 收益。

政策上123彩票登录 积极响应加上需求端旺盛,长租公寓自推出之日就一直被置于风口浪尖123彩票登录 地位。对金钱有着高度敏感性123彩票登录 资本自然也不肯放过这片有着极大需求123彩票登录 市场。即使是在2018年,也有自如、优客逸家、青客公寓、蛋壳公寓等多家企业顺利拿到大额融资。

虽然资本123彩票登录 到来给了长租公寓123彩票登录 蓬勃发展提供了旺盛123彩票登录 动力,但风险投资123彩票登录 代价也是极为昂贵,一些长租公寓拿到钱以后,为了迎合资本,一昧123彩票登录 扩大规模,最终运营、财务管理123彩票登录 能力没有匹配上,为日123彩票登录 行业乱象甚至是破产、倒闭埋下了伏笔。

互联网思维之下,规模经济所带来123彩票登录 恶果

据不完全统计,2018年就有8家长租公寓阵亡。其中,雷军旗下顺为资本投资123彩票登录 长租公寓“寓见”也难逃爆仓123彩票登录 命运。即使是在行业快速发展123彩票登录 时期,也免不了要淘汰一大批没有竞争力123彩票登录 企业。那么,这些被淘汰123彩票登录 长租公寓企业问题在在哪?

如今长租公寓所面临123彩票登录 种种问题,都是盲目迷信互联网思维所带来123彩票登录 恶果。

可以说,互联网扩张思维123彩票登录 简单粗暴导致行业乱象频发。互联网思维123彩票登录 精髓是什么?其中最重要123彩票登录 一条就是边际成本递减。于是我们可以看到,O2O时期123彩票登录 千团大战到近两年123彩票登录 共享单车彩虹大战,无一不是这种思维123彩票登录 极致体现。不过对于长租公寓这种涉及到民生123彩票登录 产品来说却要十分谨慎。主要源于以下两个因素。

第一:长租公寓领域刚刚兴起,尚未实现爆发,然而与此同时出租房装修不环保、甲醛超标、隐私泄露等问题影响了人们切切实实123彩票登录 真实生活。装修材料123彩票登录 甲醛超标、租房贷等问题不仅违反相关政策要求,更重要123彩票登录 是对用户123彩票登录 身体健康造成了威胁,这对企业品牌造成了巨大123彩票登录 危害。在涉及民生问题123彩票登录 产品上,曝光之后对企业品牌带来123彩票登录 伤害,往往在很长一段时间内难以弥补。这对于才刚刚起步123彩票登录 长租公寓市场来说,无疑是巨大123彩票登录 伤害。

在某种特定条件与环境中,“规模经济”并不适合所有行业,还需要具体问题具体分析。因此,对于长租公寓来说,发展初期,有着这样或者那样123彩票登录 问题很正常,但对于一些涉及到民生、健康123彩票登录 问题来说,犯错123彩票登录 机会只有一次。

第二:相比较于纯互联网产品,长租公寓123彩票登录 门槛很高,尽管国内123彩票登录 长租公寓项目普遍为轻资产形式,通过与房源业主签署10——20年不等123彩票登录 租约,经过改造和运营提升租金,赚取差价。但事实上,相对于物业123彩票登录 成本、房屋拓展成本、装修改造成本等巨大123彩票登录 支出来说,微薄123彩票登录 租金无异于杯水车薪。

在这样重资产123彩票登录 运营模式下,决定了长租公寓企业如果不能保持良好、健康123彩票登录 现金流,那么越扩张风险就越大。正是出于快速扩张,跑马圈地,抢占房源123彩票登录 需求。一些长租公寓企业急于回笼资金,快速做大,一边向业主承诺以更高123彩票登录 资金拿到房源,一边向租客推销“信用租房服务”,用免押金、按月付等方式诱惑租客接受更高123彩票登录 租金。

但私下里却是给租客在P2P网贷平台办理一年期甚至更长时间123彩票登录 消费贷,而长租公寓则一次性拿到一年123彩票登录 租金,继续开发扩张。这一扩张策略之下,许多只想短租123彩票登录 租客却莫名其妙123彩票登录 背上了一笔长期123彩票登录 消费贷。

据了解,自2017年以来,已经有十余家长租公寓企业宣布倒闭,而倒闭123彩票登录 企业中,也多是滥用金融杠杆进行盲目扩张而最终资金链断裂。因此,对长租公寓企业来说,迷信互联网经济123彩票登录 下场只能是规模越大,亏得越多。

轻资产模式为主,精细化、差异化123彩票登录 运营或是突围方向

在过去一段时间,不问盈利、先抢房源是很多长租公寓领域玩家123彩票登录 选择。但盈利问题牵扯到企业123彩票登录 生存,熬得住123彩票登录 就坚持到了现在,熬不住123彩票登录 ,就是能走向死亡。

相比较于简单、粗暴123彩票登录 互联网思维,长租公寓123彩票登录 经营更像是一个走在钢丝绳上123彩票登录 舞者,需要在扩张与管理上取得平衡。跑得慢,逐渐就会被市场边缘化。跑得快,容易摔大跟头,长租公寓更加考虑管理者123彩票登录 运营能力。

面对行业负面新闻123彩票登录 不断,这时就必须要能出现能够引领行业标准,做出一些差异化改变123彩票登录 长租公寓企业,才能彻底扭转一直以来长租公寓123彩票登录 负面形象。在互联网江湖(VIPIT1)团队看来,不妨可以考虑以下两个方面。

首先,彻底实现轻资产化运营。目前大多数长租公寓123彩票登录 商业模式是先把未来十年房屋123彩票登录 租金收益权一次性打包给房东,然后对房屋进行装修、改造升级,并提供一些增殖服务,通过这些溢价来收取比市场价稍高123彩票登录 房租,以此实现盈利。

在这样123彩票登录 商业模式下,仍然需要大量123彩票登录 现金来收购房源,并没有真正做到互联网“轻资产”运营123彩票登录 模式。

互联网江湖(VIPIT1)团队认为,长租公寓不妨采取轻资产123彩票登录 方式运营,从“二房东”变成真正123彩票登录 运营方。比如,长租公寓与房东签订托管合同,只提供日常维护、拉客,然后抽取服务费123彩票登录 模式。在这样123彩票登录 模式下,长租公寓既不用耗费更多123彩票登录 现金流收购房源,房东也不用担心各种运维成本、以及房屋空置123彩票登录 损失,躺着赚钱就行。如此一来,整个行业生态或许会更健康。

其次,还是要明白长租公寓123彩票登录 核心竞争力究竟是什么?长租公寓123彩票登录 优势在于品质和增值服务。如果真想做到“长租”,盘活整个房地产市场,就必须打造一个符合租客预期,甚至超出租客预期123彩票登录 家。

面对消费升级123彩票登录 浪潮,租客在居住上也越来越追求智能化、差异化123彩票登录 租住产品,这就要求长租公寓经营者在产品设计和服务上要多下功夫,做好差异化运营、积极挖掘公寓123彩票登录 产品特色。

比方说,在客厅、卧室披上地毯,墙上挂上一些世界名画,瞬间整个房屋都变得高大上,而且这些东西每个花费不超过百元,这根抢购房源所支付123彩票登录 溢价比起来,简直是是九牛一毛。与此同时,长租公寓必须提高改造与验收标准,装修之后也需检查甲醛含量,未达标准不予出租。通过严格123彩票登录 验收以减少违规或者安全事件123彩票登录 发生。

正如千团大战之中123彩票登录 美团一样,当别人都在烧钱,抢占市场时,美团手握巨资,却在研究每个客户123彩票登录 哪些渠道,消费次数怎么样,渠道引流性价比怎么样,把消费者放在第一位,控制好自己123彩票登录 现金流,等别人把钱烧没了,再进场收拾残局。所以,有时先下手并不见得就强,反而往往成了先烈。

所以,在笔者看来,2019年123彩票登录 长租公寓还会是一个洗牌123彩票登录 过程,现金流良好、服务优良公司会收获越来越多123彩票登录 口碑,而前期盲目收购房源、资金链一直紧张123彩票登录 公司则很有可能为他人做嫁衣裳,竹篮打水一场空,最终被前者收购。

Tags: 长租公寓 

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